Lorsqu’ils sont tombés d’accord sur le prix d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, ou de tout autre bien immobilier, vendeur et acheteur signent un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente pour matérialiser leurs engagements réciproques. Plus tard, sous un délai d’environ trois mois, ils signeront un acte de vente chez le notaire choisi par l’une des parties ou par les deux ensemble. La période située entre la signature de l’avant contrat et celle de l’acte de vente dans une étude notariale constitue le temps des vérifications qui permet au notaire de contrôler toutes les informations prescrites par la loi et recueillir les nombreux documents indispensables qui seront cités ou annexés à l’acte de vente lors de sa signature. Aujourd’hui, 25% des actes de vente sont entièrement dématérialisé, acheteur et vendeur apposant alors leur signature sur une tablette en présence du notaire.
Pour les actes importants ou dangereux, la loi exige une forme solennelle, notariée donc. Ainsi, quand on vend une maison, un appartement, un terrain à bâtir, des bois et forêts, des terres agricoles etc, il faut obligatoirement en passer par la rédaction et la signature d’un acte de vente chez un notaire.
De la même façon, l’achat d’un logement sur plan, système dit VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), donne lieu à la signature d’un contrat de réservation sous seing privé, puis ensuite obligatoirement à la rédaction et la signature d’un acte de vente dans un office notarial.
Imposer la signature d’un acte de vente sous forme notariée présente, outre la protection des consommateurs, un intérêt pratique : celui d’assurer la fiabilité du fichier immobilier, en confiant aux notaires l’inscription (la communication) de chaque acte de vente signé dans son étude.
Le service de la publicité foncière (ex conservation des hypothèques), autrement appelé fichier immobilier, recueille et enregistre tous les actes qui portent sur un bien immobilier, ce qui permet à toute personne qui le souhaite, mais aussi au fisc, de savoir en temps réel qui est propriétaire de tel bien immobilier.
Les vérifications par le notaire, de la signature à l’acte de vente
Vous avez obtenu rapidement un accord de votre banque pour le crédit immobilier ou vous achetez comptant ? Impossible pour autant d’envisager la signature de l’acte de vente avant un délai de deux mois et demi, voire trois mois à compter de la signature du compromis de vente . Et inutile de pester contre l’incompréhensible lenteur du notaire, ce professionnel n’est pour rien dans ces délais si longs. La faute à la loi qui en fait des tonnes dans la réglementation tatillonne.
Première obligation, le notaire ne peut jamais signer un acte de vente avant d’avoir purgé le droit de préemption urbain (logements, terrains constructibles) ou dans les espaces naturels à protéger que la loi accorde aux communes et à d’autres organismes. Cette opération préalable à l’acte de vente consiste à envoyer à la commune une déclaration d’intention d’aliéner pour l’informer de la transaction immobilière envisagée, et lui laisser deux mois pour décider si elle veut préempter, c’est à dire acheter le bien à la place de l’acquéreur prévu, ou pas. Si l’autorité bénéficiaire fait savoir qu’elle renonce à exercer son droit de préemption ou garde le silence pendant deux mois, l’acte de vente pourra alors être signé avec l’acheteur pressenti, ce qui explique le temps très long pour réaliser la signature d’un acte de vente en France.
D’autres démarches et formalités doivent être réalisés par le notaire en vue de la signature d’un acte de vente. Il doit notamment vérifier certains renseignements qui figureront dans le futur acte de vente sous la rubrique origine de propriété. Il s’agit de vérifier si le vendeur est réellement propriétaire, si son titre de propriété est incontestable, ainsi que celui des propriétaires précédents.
Pour la sécurité de l’acheteur, le notaire vérifie également s’il existe une hypothèque ou des inscriptions de privilèges qui grèvent le bien immobilier. Dans ce cas, le notaire devra le jour de la signature de l’acte de vente bloquer une partie du prix pour payer les créanciers : il s’agit généralement des banques qui ont consenti le crédit immobilier au moment de l’achat.
Le notaire doit aussi, avant la signature de l’acte de vente, prendre attache avec le syndic de l’immeuble afin de connaître la situation financière du vendeur par rapport à la copropriété. Une fois toutes les démarches et vérifications terminées, l’acte de vente sera signé lors d’un rendez vous que l’étude notariale propose à l’acheteur et au vendeur.
S’il s’agit d’un acte de vente dématérialisé, le notaire projette sur écran chaque page de l’acte de vente électronique, et appelle les commentaires. S’il y a une erreur ou un oubli, ils sont immédiatement réparés. Ensuite, les parties apposent leur signature sur une tablette, et le notaire, avec une clé sécurisée, bloque immédiatement les signatures afin que l’acte de vente ne puisse plus recevoir de modifications. Chaque acte de vente dématérialisé est, dès sa signature, transmis au minutier central électronique des notaires (Micen) ainsi qu’à l’espace archivage électronique de l’étude notariale où il a été signé.
Acte dématérialisé ou acte papier, l’acheteur doit prévoir des frais d’acte de vente et des droits de mutations fiscaux, des droits d’enregistrement, payables le jour de la signature de l’acte de vente. Ils représentent environ 10 % du prix de vente du bien, rémunèrent le travail du notaire (émoluments), la plus grosse partie alimentant toutefois les caisses du Trésor Public au titre des impôts et taxes.
Inutile d’espérer repartir avec une copie de l’acte de vente : le notaire remet à l’acheteur une attestation de propriété et lui adressera dans les mois qui suivent une copie de l’acte de vente. L’original d’un acte de vente reste toujours dans l’étude du notaire où il a été signé.
Bon à savoir. Si vous égarez votre copie, vous pouvez en demander une autre, ou plus exactement un extrait, au service de la publicité foncière (SPF), ex conservation des hypothèques, du lieu de situation de votre bien immobilier au moyen du formulaire officiel Cerfa 11273-03 pour une acquisition avant le 1er janvier 1956 ou Cerfa 11187-03 après cette date, que vous irez remplir sur place si cela est possible, ou que vous posterez sous forme simple.
Le SPF vous demandera de régler une participation aux frais de 14 euros pour un certificat envoyé par la Poste, 12 euros si vous allez le chercher sur place.
Notez que vous n’avez pas à motiver votre demande, et qu’elle peut porter sur un bien immobilier dont vous n’êtes pas propriétaire et avec lequel vous n’avez aucun lien.
Crédit : Michèle Auteuil – capital.fr