Le Compromis de Vente, pas si simple à appréhender.
Il n’y a pas que le prix à négocier quand on achète un logement. Avant de signer un compromis de vente, apprenez à lire entre les lignes car ce document constitue un engagement juridique d’acquérir le bien immobilier qui en est l’objet. Néanmoins, pour éviter les signatures irréfléchies ou obtenues sous l’amicale pression d’un vendeur ou d’un professionnel de l’immobilier un peu trop persuasif, la loi accorde au futur acquéreur le droit d’annuler, sans motif, son engagement sous un délai maximal de dix jours. Le refus de crédits bancaires permet aussi à l’acquéreur de se rétracter, donc d’annuler sans bourse délier le compromis de vente s’il contient une clause suspensive d’obtention des crédits. Et n’hésitez pas, qu’il s’agisse d’une vente immobilière entre particuliers ou d’une transaction réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière, à profiter de ce petit cadeau offert par tous les notaires de France : la gratuité des honoraires pour la rédaction et la signature d’un compromis de vente dans une étude notariale.
Nouvelle vie, nouveau logement. Après avoir visité et revisité des logements, trouvé enfin le bien qui vous convient et négocié son prix, c’est l’heure de la toute première signature, celle qui vous engage dans un long processus, à l’issue duquel le notaire vous tendra, peut-être, un trousseau de clefs.
En France, ce n’est pas comme à la télé où l’on voit, notamment dans les films américains, des biens immobiliers vendus sur le champ. La vente d’une maison ou d’un appartement nécessite un délai d’environ trois mois dont la première phase commence par la signature d’un avant-contrat sous forme de promesse unilatérale de vente ou de compromis de vente, et plus tard la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, les clefs du logement changeant alors de mains. Le compromis de vente est plus rigide que la promesse unilatérale de vente. Néanmoins, grâce au droit de rétractation accordé à l’acquéreur et aux conditions suspensives, le compromis de vente ressemble à une promesse unilatérale de vente.
Le compromis de vente peut être signé sous seing privé c’est à dire uniquement entre les seule parties contractantes, des formulaires prêts à l’emploi étant vendus dans les librairies spécialisées. Les agents immobiliers ont leurs propres formulaires. Il est également possible de signer le compromis de vente chez un notaire, gratuitement, dans la mesure où lui est confiée la signature de l’acte authentique de vente (le contrat qu’on signe le jour de la remise des clefs).
Les protections légales s’appliquent si vous êtes un particulier dont le projet immobilier porte sur l’acquisition d’un logement ou sur l’achat d’un terrain à bâtir destiné à la construction d’une habitation.
La signature du compromis de vente
On les nomme avant-contrat car ils sont signés avant le contrat authentique de vente chez le notaire. En matière de vente immobilière, le code civil propose deux types d’avant-contrat : la promesse unilatérale de vente, qui n’est plus guère employée, et la promesse synallagmatique de vente popularisée par les professionnels sous le nom de compromis de vente. Inutile donc de chercher dans le code civil, le mot compromis de vente ne s’y trouve puisqu’il s’agit d’un mot inventé de toutes pièces par les praticiens.
Le compromis de vente est l’étape la plus importante du processus de l’achat d’un logement ou d’un terrain par un particulier car c’est alors que vont y être gravés le prix et les conditions qui seront contenus dans le contrat authentique de vente que vous signerez ultérieurement chez le notaire. Ne bâclez pas le compromis de vente : avant de le signer, lisez-le, épluchez-le minutieusement, apprenez à lire entre les clauses et à chasser les mots en apparence inoffensifs mais qui ne le sont pas quand on connaît leur sens juridique.
Pour savoir qui est qui, sachez que, dans le compromis de vente, le vendeur est désigné sous le nom de promettant, l’acquéreur y est nommé le bénéficiaire.
Auparavant, le compromis de vente pouvait prévoir une clause obligeant l’acquéreur à déposer sa demande de crédit sous un délai de seulement quelques jours. L’article L 312-15 du code de la construction et de l’habitation a mis un peu d’ordre dans ces clauses abusives : désormais, la condition suspensive d’obtention des prêts immobiliers ne peut être inférieur à un mois. Ce qui reste très court. Mieux vaut négocier un délai plus long que le délai légal d’un mois sachant que les banques ne sont pas toutes en mesure de livrer rapidement une réponse. (Nous consulter pour une simulation de prêt immobilier). Mais, attention, l’acquéreur doit agir avec bonne foi.
Dix jours pour changer d’avis sans motif
En principe, ni le vendeur ni l’acheteur ne peut se dédire après avoir signé un compromis de vente. En principe seulement, car la loi offre au candidat acquéreur deux possibilités de se retirer : le délai de réflexion passé à dix jours depuis la loi Macron et la non obtention des crédits immobiliers nécessaires au financement de l’acquisition immobilière.
Vous avez signé un peu vite le compromis de vente et vous regrettez votre précipitation. Ou après avoir signé le compromis de vente, une affaire plus intéressante se présente à vous. Pas grave, l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) vous accorde dix jours pour changer d’avis et revenir sur votre engagement (droit de rétractation dans le jargon) sans que vous ayez de motifs à donner.
Peu importe le nom du document signé, le droit de rétractation de dix jours s’applique : compromis de vente, promesse unilatérale de vente, acte de cessions de droits immobiliers, promesse synallagmatique de vente…
Conformément à l’article 642 du code de procédure civile, quand le dernier jour du délai de rétractation tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Un délai qui, par exemple, devrait finir un dimanche est ainsi prolongé jusqu’au lundi à minuit.
Une fois signé, le compromis de vente (ou tout acte même s’il porte un autre nom) est envoyé à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La loi permet toutefois que le compromis de vente lui soit remis en mains propres quand la transaction est réalisée par l’intermédiaire d’un professionnel muni d’un mandat de vente confié par le vendeur.
Lorsqu’il décide de ne pas donner suite au compromis de vente qu’il a signé, le candidat acquéreur doit faire connaître sa décision (exprimer sa rétractation dans le jargon) au vendeur, à l’agence immobilière si la transaction est réalisée par un professionnel ou au notaire si le compromis de vente a été signé en l’étude notariale, avant la fin des dix jours réglementaires, et, dans tous les cas, au moyen d’une lettre envoyée sous la forme recommandée avec avis de réception.
Pour faciliter l’exercice du droit de rétractation, l’article L 271-2 du code de la construction et de l’habitation interdit de recevoir de l’acquéreur non professionnel (le particulier) le moindre versement à quelque titre que ce soit avant la fin du délai de rétractation de dix jours.
Hélas, sous la pression des lobbies, cette interdiction est largement atténuée par ce même article de loi qui, dans son alinéa 2, indique que lorsque la transaction est conclue par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu un mandat de vente du propriétaire et disposant d’une garantie professionnelle (obligatoire de toute façon), un versement peut être demandé à l’acquéreur avant la fin du délai de dix jours. En pratique, le professionnel chargé de la vente demande de verser une indemnité d’immobilisation égale à 10 % du prix de vente. Et, contrairement à une idée fausse largement répandue, le chèque sera bel et bien encaissé. Reste que, pour les ventes directement entre particuliers, l’indemnité d’immobilisation ne peut être versée qu’à la fin du délai de dix jours.
Crédits immobiliers refusés : la fin du compromis
La loi Scrivener du 13 juillet 1979 (disponible dans le code de la consommation accessible sur www.legifrance.gouv.fr ) place l’emprunteur en immobilier sous bonne protection. Aux termes de l’article L312-15 du code de la consommation, l’avant-contrat, c’est à dire la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente, doit indiquer si le prix du bien immobilier est payé au moyen d’un ou plusieurs crédits. L’article L 312-16 du code de la construction et de l’habitation indique que, dans ce cas, le compromis de vente est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement.
Conséquence, en cas de refus de crédit, toute somme versée d’avance par l’acquéreur lui est immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. En clair, si la banque dit non à votre demande de crédit, on doit vous rembourser l’indemnité d’immobilisation ou, peu importe le nom, toute somme que vous avez versée.
Concrètement, vous devez informer le vendeur, l’agent immobilier si la transaction se fait par son intermédiaire ou le notaire si c’est auprès de lui que vous avez signé le compromis de vente, du refus de crédit et l’accompagner d’une copie de la lettre de refus de la banque. Dans votre lettre, vous n’oublierez pas de demander le remboursement de la somme que vous aviez versée. Car à défaut de remboursement dans les quinze jours suivant votre demande, cette somme produira en votre faveur des intérêts au taux légal (fixé à 4,54% par an pour le 1er trimestre 2016), majoré de moitié.
L’acquéreur se pose parfois la question de savoir s’il doit envoyer la demande de remboursement et la copie de la lettre de refus de crédit de la banque sous la forme recommandée avec avis de réception sachant que la Poste facture cet envoi autour de 5,50 €. Par prudence, la réponse est oui. Cela évitera à votre interlocuteur de prétendre n’avoir pas reçu votre demande de remboursement, ou pire d’essayer d’engager votre responsabilité en prétendant que vous avez tardé à l’informer du refus de crédit opposé par la banque.
Dernier conseil : dès lors que vous faites affaire avec un autre particulier sans l’intervention d’un professionnel, faites rédiger le compromis de vente par un notaire. Sinon, rien ne vous garantit que le vendeur sera en capacité financière de vous restituer vos 10%.
Crédit : Michèle Auteuil – capital.fr
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