Immobilier locatif : stratégie pour 2016 ?

Immobilier , le ciel s’assombrit pour les candidats à l’investissement. Dans l’ancien, le recul des prix mar­que déjà le pas à Toulouse, Lyon, Bordeaux, Gre­no­ble ou encore Angers.
Dans le neuf, les tarifs restent salés. A cela s’ajoutent des loyers en baisse ­généralisée. Dernier mau­vais signal : l’alourdissement des frais de notaire un peu partout, y ­compris à Paris, en 2016.
Au­tant d’éléments qui, cumulés, réduiront de fait le rendement de la pierre. Mais pas de panique, car vous trouverez dans les lignes qui suivent des solutions innovantes et rentables, des SCPI investies à travers l’Europe jus­qu’aux fonds viagers.

Immobilier anciens

Rentabilité : de 3 à 6% par an avant charges et impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 10 ans minimum

Une baisse de revenus de 100  euros par mois, en moyenne, pour 15% des bailleurs parisiens. Voilà, selon Plu­rience, fédération de professionnels du secteur, l’impact de l’encadrement des loyers instauré à Paris au 1er août 2015. «Seuls les propriétaires aux baux gérés en agence respectent la nou­velle règle. Les autres ont ­tendance à l’enfreindre», assure Fran­çois Davy, président de Fon­cia. Quelques-uns, désireux de respecter la loi, préfèrent vendre. Quand ils n’abattent pas une cloison, histoire de transformer un deux-pièces en studio, au loyer plafond plus élevé ! «Paris n’est plus le lingot d’or pour les in­vestisseurs», résume Laurent Vi­mont, président de Century 21. Dès lors, mieux vaudra se tourner vers la proche banlieue parisienne, ou les métropoles régionales à forte tension locative. Avec une réserve pour Lille et Grenoble, qui pourraient encadrer les loyers en 2016 ou 2017.

Fiscalité : Si le total de vos ­revenus fonciers est inférieur ou égal à 15.000  euros par an, vous relevez de plein droit du régime microfoncier et bénéficiez d’un abattement de 30% sur les loyers. Le solde est soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux 15,5% de taxes sociales. Si vos loyers dépassent 15.000 euros par an, vous relevez du régime réel (également accessible sur option, irrévocable ­durant trois ans). Il permet de déduire des loyers les charges et, dans la limite du montant des loyers, les intérêts d’emprunt. Si le solde est positif, il est soumis à l’impôt sur le ­revenu et aux cotisations ­sociales. S’il est négatif, il est déductible du revenu global à hauteur de 10.700 euros par an. La part du déficit excédentaire et les intérêts d’emprunt qui dépassent le montant des loyers sont imputables sur les loyers des dix années suivantes. Les plus-values supportent les 15,5% de taxes sociales et un impôt de 19%, après abattement pour durée de détention, aboutissant à une exonération totale de taxes sociales après trente ans et d’impôt après vingt-deux ans.

Logements neufs sous le régime Pinel

Rentabilité : de 2 à 4,5% par an avant avantage fiscal
Risque : de moyen à élevé
Durée : 6 ans minimum

Un raz-de-marée ! Selon la Fédération des promoteurs, l’avantage Pinel a séduit 63% d’investisseurs immobilier en plus entre les deuxiè­mes trimestres 2014 et 2015 . «Il représente 65% de nos ventes, con­tre 35% pour son prédécesseur, le Duflot», confirme Sol­veig Roger-Euvé, à la direction de l’immobilier chez Primonial. Mais attention à ne pas investir à l’aveugle ! Si l’avantage a été recentré sur des villes à forte tension locative, des centaines de communes en zone B2 (entre 50.000 et 150.000 habitants) ont toutefois obtenu une dérogation, à l’image de Vichy ou Mâ­con. «Or la vacance locative y atteint respectivement 21 et 12%», prévient Renaud Cormier, directeur général de Théséis. Gare aussi au loyer-plafond à respecter qui, sauf à Lyon, Bordeaux, Nantes ou Stras­bourg, colle rarement à celui de marché. Ainsi, à Nice, ce plafond est de 3 euros inférieur aux tarifs locaux. Obli­geant l’investisseur à s’asseoir sur 20% de rendement ! A Villejuif, à l’inverse, le plafond dépasse le prix de marché de près de 1 euro. Faisant alors courir le risque de se laisser berner par des simulations trop généreuses, avant de fixer un loyer déconnecté du marché.

Fiscalité : L’investisseur ­s’engage à louer le bien durant une période initiale de six ou neuf ans, renouvelable par ­période triennale dans la limite de douze ans. En échange, la réduction d’impôts atteint 12, 18 ou 21% du prix d’achat, retenu dans la double limite de 300.000 euros et de 5.500 euros par mètre carré. Cette ­réduction est étalée pendant toute la durée de location. Soit un gain annuel maximal de 6.000 euros durant les neuf premières années, puis de 3.000 euros de la dixième à la douzième année. Cette ­réduction est soumise au plafonnement des niches fiscales, de 10.000 euros par an.

 

Biens meublés en amortissement fiscal

Rentabilité : de 3 à 7% par an avant charges et impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 10 ans minimum

Un surcroît de loyer de 11% : voilà ce que le référentiel utilisé octroie aux loueurs en meublé parisiens, eux aussi soumis au nouvel encadrement. «Une majoration arbitraire, puisque aucun loyer réel de meublés n’a été utilisé pour établir cette grille tarifaire», déplore Maud Velter, de Lodgis. Une majoration qui plus est pénalisante, les meublés se louant 15 à 20% plus cher qu’un bien nu. Résultat : les bailleurs tendent à appliquer le «complément de loyer» autorisé par la loi, en le justifiant par une connexion In­ternet, un lave-linge, une télévision… Bref, tout équipement ne figurant pas dans la liste du mobilier minimal obligatoire d’un meublé, publiée en juillet dernier. Rappelons cependant que ce surplus de loyer peut être contesté par le locataire dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail ou de son renouvellement.

Fiscalité : Si vous percevez moins de 32.600 euros de loyers par an, le régime micro-BIC s’applique par défaut. Il donne droit à un abattement de 50% sur les loyers, le solde étant soumis à l’impôt sur le ­revenu et aux 15,5% de taxes sociales. Si vous dépassez les 32 600 euros, vous relevez du régime réel (aussi accessible sur option, irrévocable pendant trois ans). Dans ce cas, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges (travaux, intérêts d’emprunt…) ainsi que ­l’amortissement des murs et des meubles, calculé selon des règles comptables précises. Si le solde est positif, il est soumis à l’IR et aux taxes sociales. S’il est négatif, il est imputable sur les autres revenus issus de meublés. Le reliquat est reportable sur les dix ans suivants.

Meublés neufs en Censi-Bouvard

Rentabilité : de 3,8 à 5,5% par an avant bonus ­fiscal
Risque : de moyen à très élevé
Durée : 9 ans minimum

Alerte rouge sur l’immobilier meublé avec services ! Qu’il s’agisse des résidences de vacances sous marque Odalys et Belambra ou de celles d’affaires situées en centre-ville, on ne compte plus les renégociations de baux à la baisse. Dans un lot de onze résidences, cédé par les spécialistes Park & Suites et Appart’City après leur fusion en janvier 2015, elles s’échelonnent ainsi de – 30 à – 70%. «Et parmi les 115 résidences restantes à l’issue de ce rapprochement, la moitié renégocie aussi les loyers à la baisse. Parfois, le groupe exige en plus des propriétaires de payer pour 4 000 euros de travaux», assure Olivier Metay, président de la Fédération des associations des copropriétaires Appart’Hôtel. Ce qui n’empêche pas le groupe de proposer à la vente des résidences toutes neuves, associées à une promesse de rendement de 4,80 à 5,30%. L’association regroupant les conseillers financiers indépendants (Anacofi) a créé une commission pour examiner le secteur, aux con­clusions attendues début 2016.

Fiscalité : En plus de l’exoné­ration de paiement de la TVA à 20%, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts, ­répartie sur neuf ans, de 11% du prix d’acquisition hors taxes ­limité à 300 000 euros. Soit un gain maximal de 3 666 euros par an. L’amortissement du bien n’est pas autorisé, sauf sur la part de l’investissement ­excédant le plafond de 300 000 euros. Les loyers sont imposés au barème progressif de l’IR, après déduction des charges (forfaitaire ou au réel).

SCPI de bureaux et de commerces

Rentabilité 2015 : de 4 à 6,3% par an avant impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 8 ans minimum

Juste autour de 5%, tel sera sans doute le rendement moyen, au titre de 2015, des SCPI, ces produits investis en murs de bureaux ou de commerces. «Un tassement de rentabilité surtout dû à la hausse du prix des parts, du fait de l’engouement pour le placement», indique Grégory Mouli­nier, associé fondateur de La Centrale des SCPI. Car, malgré la crise économique, les loyers encaissés se tiennent encore… même s’il vaudra mieux se montrer prudent dans ses prochains investissements immobilier, en se concentrant sur les valeurs sû­res, au ­patrimoine bien entretenu. Dans un deuxième temps, vous pourrez aussi viser une des SCPI toutes récentes qui, fuyant des prix devenus excessifs en France, font leurs emplettes ailleurs en Europe, et notamment en Allemagne. Leur rendement prévisionnel s’établit déjà entre 4,50 et 5%. «Attention, certaines ban­ques refusent de ­financer l’achat à crédit de telles SCPI, trop récentes», prévient Gré­gory Moulinier. Quant aux contribuables fortement imposés, ils pourront tenter l’achat en nue-propriété. A la clé, une décote comprise entre 20 et 33% du prix en pleine propriété, selon la durée de démembrement (de cinq à dix ans). Et des parts qui sortiront alors de l’ISF.

Fiscalité : Identique à celle d’un logement loué nu. Pour ­accéder au régime microfoncier, il faut cependant détenir un bien loué nu en plus de parts de SCPI. Sinon, c’est le régime réel qui s’applique. Lors d’un achat en démembrement, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des autres revenus fonciers. Les conventions fiscales évitent une double imposition des revenus versés par les SCPI investies hors de France, par le biais d’un crédit d’impôt égal à l’impôt dû.

Achat en viager

Rentabilité : de 6 à 8% par an avant impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 8 ans minimum

Avec à peine 5.000 transactions par an, le viager peine toujours à convaincre les investisseurs. Et pourtant, la formule permet d’acheter un logement avec une forte décote, via un paiement échelonné dans le temps, tout en n’ayant, dans le cas du viager occupé, aucun souci de vacance locative à se faire… Le risque, évidemment, est celui de «survie» du vendeur, qui amène à surpayer le bien. D’où l’intérêt d’un nouveau fonds, baptisé 123Viager, permettant de mutualiser la mise sur plusieurs biens distincts. Lancé en 2013 et nécessitant au moins 10 000 euros, ce produit a depuis investi en Ile-de-France, dans la région lyonnaise et sur la Côte d’Azur. Le tout en utilisant sa propre table de mortalité pour établir les prix. «Celles des notaires ou de l’Insee ne tiennent pas compte des spécificités des vendeurs en viager, au niveau de vie et à la longévité supérieurs au reste de la population», explique Alexandre Blanc-Coppi, chargé d’affaires immobilier chez 123Venture. Dès qu’un bien acquis par le fonds se libère, il est remis à neuf avant d’être vendu. Une stratégie qui lui a jusqu’ici permis de tenir sa promesse de ­rendement (+ 28% depuis sa création, pour une moyenne ­visée de + 6 à + 7% par an).

Fiscalité : Identique à celle des actions de grandes sociétés françaises.

Les hôtels

Rentabilité : 6 à 7% par an, avant avantage ­fiscal
Risque : de moyen à élevé
Durée : 6 ans minimum

C’est la nouvelle toquade des investisseurs immobilier : ils se bousculent pour racheter, à Paris notamment, des chambres d’hôtels. «Alors qu’il s’agit d’un secteur clé en France, un grand nombre d’établissements est plutôt vieil­lissant», rappelle Olivier Carvin, président de la société spécialisée Finotel. Du coup, la plupart des fonds de proximité (FIP) dédiés à cette thématique ou des sociétés par actions spécifiquement créées (comme chez Novaxia et Finotel) procèdent de la même façon : racheter les fonds de commerce et parfois les murs, les rénover, voire les faire passer sous enseigne nationale, avant de les revendre avec plus-value. A chacun ensuite ses subtilités. Chez No­vaxia, l’investissement porte sur des hôtels surtout situés dans Paris intra-muros. «Pour l’heure, le rendement atteint 4 à 6% par an, hors avantage fiscal», assure Joa­chim Azan, fondateur de la ­société. D’autres visent les hôtels dans des villes de plus de 200.000 habitants, pour les repositionner en trois ou quatre étoiles. C’est le cas du FIP Patrimoine et Hôtel n° 5, d’Extendam, et de Legal & General Stratégie Hôtels n° 2. Attention, le secteur est ris­qué. Car c’est dans des PME hôtelières que vous investissez, dont rien ne prouve qu’elles ne ­feront pas faillite. Quand au prix de revente, il reste incertain et ­dépendra de la bonne tenue du marché du tourisme. Mieux vaut donc ne pas consacrer plus de 5 à 10% de son patrimoine à ce type de produits.

Fiscalité : A condition de les conserver cinq ans, les FIP ­hôteliers ouvrent droit à une ­réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant investi, ­plafonné à 12.000 euros pour une personne seule (24.000 ­euros pour un couple). Lorsque l’investissement se fait au travers d’une société par actions, les titres sont éligibles

Crédit photo : Montpellier Tourisme

Crédit : Capital / Marie-Dominique Dubois